Девелопмент нерухомості – це якісне перетворення обʼєкту нерухомості, що забезпечує зростання вартості, а також як професійну діяльність з управління нерухомістю.
Створення будь-якої нерухомості – перш за все інвестиційний проєкт. Тому, кінцевою ціллю є не будівництво та введення обʼєкту в експлуатацію, а довготермінові прибутки від управління створеною нерухомістю. Будь-який девелопмент обʼєкту нерухомості повʼязаний з фізичними змінами, які забезпечують появу у обʼєкту нових споживацьких якостей, відповідно до потреб мінливого ринку. Ці зміни можуть бути кардинальними (перетворення вільної земельної ділянки в ділянку з будівлею), можуть бути малопомітними (зміна цільового призначення обʼєкту нерухомого майна, наприклад: переоформлення житлового приміщення в комерційне), але вони завжди присутні в якості сталої ознаки девелопменту – зміни, які забезпечують підвищення економічного ефекту від використання нерухомості.
Різні автори по різному описують алгоритм розвитку девелоперського проекту. Найбільш узагальнений підхід – це поділ процесу девелопменту на 3 основні фази:
- Концептуальна.
- Організаційно-проєктна.
- Будівельна.
Британські спеціалісти (Г. Беренс, М. Вейс, М. Майлс, Т. Моран та інші) надають перевагу більш розгорнутій версії з 5-ти етапів:
- Розробка концепції і попередній розгляд проєкту:
- визначення цілей і алгоритму їх досягнення;
- побудова стратегії;
- аналіз ринку і визначення відповідного місця для реалізації проекту.
- Оцінка місцезнаходження і техніко-економічне обґрунтування проєкту:
- аналіз попиту і фізичних можливостей реалізації проєкту;
- проведення попередніх консультацій з державними органами;
- прогнозування можливої позиції інших зацікавлених сторін;
- оцінка можливостей отримання фінансування.
- Проектування і оцінка проєкту:
- формування команди;
- підготовка бізнес-плану;
- проектування, розрахунок витрат і оцінка ефективності проєкту;
- отримання дозволів від державних органів;
- внесення (за необхідності) змін в проєкт і отримання фінального погодження.
- Заключення контрактів і будівництво:
- вибір підрядника і заключення контракту;
- створення системи взаємодії між учасниками проєкту;
- створення системи контролю реалізації проєкту.
- Маркетинг, управління результатами проєкту:
- визначення періоду, способів та виконавців маркетингових кампаній;
- забезпечення збереження та безпеки обʼєкту;
- розробка стратегії продажів/ здачі в оренду, співпраця з ріелторами;
- управління грошовими потоками
Особливістю даного підходу є те, що етапи не обовʼязково слідують один за одним. На практиці, процеси часто відбуваються паралельно. Крім того інколи все що повʼязане з маркетингом, вирішенням юридичних питань та фінансуванням не виділяють в окремий етап, бо ці процеси відбуваються протягом всього циклу девелоперського проєкту.
Ще один варіант побудови алгоритму дій – «Восьмирівнева модель девелопменту нерухомості» (Рисунок №1):
Рівень №1 – Зародження ідеї
Рівень №2 – Розробка ідеї
Рівень №3 – Досяжність (Перевірка реальністю)
Рівень №4 – Обговорення умов контрактів
Рівень №5 – Підписання договорів
Рівень №6 – Будівництво
Рівень №7 – Завершення будівельних робіт / ввід в експлуатацію.
Рівень №8 – Оформлення права власності, продаж / оренда, управління портфелем.
Перш ніж розглянути кожен рівень, зауважмо певні риси притаманні даному підходу:
- Процес – лінійний. Етапи відбуваються послідовно.
- Девелопмент – це мистецтво, творчій, складний процес – синергія логічного та інтуїтивного мислення.
- Рішення приймаються, керуючись не тільки вирішенням поточних питань, чи питань наступного етапу, але комплексно оцінюючи вплив сьогоднішніх рішень на весь проект загалом.
- На всіх етапах проекту наявна стратегія виходу з проекту – продаж проекту під час реалізації або після завершення.
- Проект здатен змінювати не тільки економічні та соціальні показники території, а також екологію.
Рисунок №1 Восьмирівнева модель девелопменту нерухомості
Вважається, що девелопмент є найбільш складною з усіх можливих операцій на ринку нерухомості, оскільки в одному процесі поєднанні маркетингова, фінансова, будівельна, архітектурна і ріелторська діяльність.
В таблиці (Рисунок №2) наведено інформацію, щодо того хто і на якому етапі приймає участь в проекті девелопменту.
Звичайно, все залежить від того, який саме об’єкт будується та з якою метою. Проте, не залежно від масштабів, кожен проект проходить низку етапів від “Вибір ділянки” до “Продаж”.
Рисунок №2 Учасники проекту на різних етапах
Будь-який з тьох, вище описаних, алгоритмів девелопменту нерухомості може стати основою вашого проекту. Обирайте відповідно до ваших уподобань, але памʼятайте: чим складніший і довготриваліший проект ви розробляєте, тим детальніший план дій вам потрібен.
Кожен етап девелопменту — від генерування ідей до управління готовим обʼєктом нерухомості — важливий.
Правильне планування, ефективна комунікація, творчий підхід та управління ризиками — це лише кілька ключових аспектів, які визначають успішність проекту. І хоча кожен проект має свої унікальні виклики, розуміння і використання основних етапів розробки дозволяє створити міцний фундамент для його успішної реалізації.
Необхідно пам’ятати, що успішне завершення девелоперського проекту — це лише початок нових можливостей. Кожен крок у процесі розробки — це інвестиція у майбутнє, спрямована на забезпечення прибутковості компанії та задоволення бажань учасників. Аналіз результатів, зворотний зв’язок від користувачів і постійне вдосконалення дозволять збільшити ефективність проекту в майбутньому. Такий цикл постійного вдосконалення дозволить зберегти конкурентоспроможність проекту в змінному середовищі і забезпечити його тривале успішне існування на ринку.
- М.Федотова, Т.Тазіхіна, А.Бакуліна “Девелопмент в недвижимости”//М.2010
- К.Канаян, Р.Канаян, А.Канаян “Проектирование магазинов”//М.: “Юнион-Стандарт Консалтинг”, 2008
- Р.Пейзер, Д.Гамільтон “Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса”//М. “Манн, Иванов и Фербер”, 2015
