Ви знайшли партнера, і готові інвестувати в будівництво котеджного містечка? Ви власник земельної ділянки, на якій плануєте будівництво торгового комплексу? Покинуті заводські будівлі наштовхнули Вас на думку про сучасний офісний центр?
Скільки людей, стільки й ідей! Як обрати найвдалішу, а потім ще й вчасно та в межах запланованого кошторису її реалізувати? Що ж обрати самостійну реалізацію інвестиційного проекту, чи заручитись підтримкою девелоперської компанії?
На перший погляд не зрозуміло «навіщо платити більше». У теорії, самостійне будівництво чи управління комерційною нерухомістю часто виглядає дешевше, ніж залучення професійних девелоперів, але на практиці попередня вартість проекту може зрости на 50-100% від запланованої в кошторисі. Чому так відбувається?
Простий приклад із ремонтом квартири. Дуже часто, запланований на ремонт бюджет, з різних причин, збільшується на 20-30%. При ремонті квартири, все не так страшно. Але будівельний кошторис комерційної нерухомості обраховується в мільйонах (сотнях мільйонів), навіть незначне збільшення витрат у відсотковому значенні, здатне значно вплинути на рентабельність проекту.
На українському ринку девелопери досить нові гравці. Часто до девелоперських компаній звертаються тоді, коли зрозуміли, що кошторис зріс у два рази, а до запланованих термінів здачі об’єкту ще далеко.
ЩО ПРОПОНУЮТЬ ДЕВЕЛОПЕРСЬКІ КОМПАНІЇ?
Девелопери пропонують свій досвід, знання, професійну команду та відповідальність за результат. Успішний девелопмент — це про створення проектів, якими можна пишатися.
Девелоперські компанії приступають до проекту на етапі ідеї. За допомогою залучених або штатних маркетологів проводиться ґрунтовний аналіз ринку, оцінка місця розташування ділянки, розробка проекту. Паралельно юридичний відділ вивчає документи на право власності, договори оренди, сервітути, містобудівні та землевпорядчі вимоги щодо конкретної ділянки. Єдиний секрет успіху – ретельна підготовка. Чим фаховіше та детальніше буде проведений підготовчий етап, тим успішнішою і швидшою буде реалізація. Економія часу і коштів на детальному опрацюванні ідеї, маркетингових дослідженнях та юридичних консультаціях призводить до появи неочікуваних проблем, подорожчання будівництва та зменшення прибутковості об’єкта.
РОЗРОБКА АРХІТЕКТУРНОГО ПРОЕКТУ І ОПТИМАЛЬНОЇ ТЕХНІКО-ЕКОНОМІЧНОЇ МОДЕЛІ.
Архітектурне проектування комерційної нерухомості: торгових / офісних центрів, котеджних містечок чи багатоповерхівок – не просте завдання. Важливо працювати з професіоналами, бо від якості архітектурних рішень залежіть попит на проект та те наскільки задоволеними будуть почувати себе люди, які в ньому живуть, працюють, відпочивають.
Досвідчені проектанти враховують особливості бізнесу, під який роблять проект, обирають оптимальні матеріали для оздоблення, поєднують зовнішню привабливість обʼєктів з функціональним внутрішнім наповненням. Оплачуючи послуги професіоналів, ви економите кошти на внесенні змін в процесі будівництва, вирішенні питань з різноманітними контролюючими органами, заощаджуєте на матеріалах. Самостійно обрати архітектурне бюро досить важко, крім того хороші фахівці беруться за масштабні комплексні проекти, і потрапити до них з невеликим об’єктом до 1000 кв. м досить складно.
Натомість, девелоперські компанії мають можливість залучити до роботи над вашим проектом найкращих фахівців.
ОТРИМАННЯ ТА УЗГОДЖЕННЯ ПРОЕКТНОЇ ТА ДОЗВІЛЬНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ.
Дозвільна система має певні особливості, врахувати і передбачити які навіть досвідченим гравцям ринка буває важко. Проблеми з оформленням можуть призвести до значних затримок, штрафів і навіть до повної зупинки проекту. Тому юридичний відділ проступає до роботи над проектом на етапі «ідеї», і продовжує роботу протягом всього існування проекту.
ПІДБІР ПІДРЯДНИКІВ.
Поширена ситуація, в яку потрапляють новачки — робота з непрофесійними чи недобросовісними підрядниками. Як результат, будь-яка затримка за термінами збільшує собівартість об’єкта і відтягує можливість отримання прибутку.
Єдиний спосіб сформувати пул перевірених партнерів – шлях спроб та помилок. Одна справа, якщо девелопмент це ваш бізнес, інша разовий власний проект. Навіщо перевіряти підрядників витрачаючи власним коштом, коли можна скористатись знайомствами та досвідом девелоперів.
До того ж якщо проект масштабний і опікується ним відома девелоперські компанія, то охочих брати у ньому участь багато. З’являється можливість вибирати.
ВИБІР МАТЕРІАЛІВ.
Підбір матеріалів — етап, який дуже часто недооцінюють. Рекомендується вибирати матеріали ще на передпроектній стадії. Це дозволить точно прорахувати і оптимізувати бюджет, уникнути змін проекту в процесі, а також зрозуміти, як закінчений проект буде виглядати ще на етапі підбору зразків.
КОМАНДНИЙ ПІДХІД.
Наймаючи девелоперів, ви наймаєте досвідчену команду, яка буде реалізовувати проект на всіх його етапах. Досвід та відпрацьовані алгоритми вирішення різноманітних ситуацій унеможливлюють помилки, забезпечують багаторівневий контроль якості, об’ємів виконаних робіт та фінансових потоків.
Існує два варіанти структури девелоперські компаній:
- Складаються лише з керівників різних напрямків. Спеціалісти, працівники /виконавці наймаються для виконання певних робіт, залежно від потреб конкретного проекту.
- Компанія з повним штатом працівників, або обʼєднання/група компаній, які здатні виконати всі види робіт згідно проекту.
У кожного варіанту є певні переваги та недоліки. Насправді, не важливо компанію з якою організаційною структурою чи напрямком діяльності Ви оберете. Головне, її досвід та репутація. Крім того, є компанії універсальні (працюють з різними проектами: торгові центри, офісні приміщення, багатоквартирні будинки, готелі…), а є вузькоспеціалізовані ( котеджні містечка -наприклад).
Насправді, не важливо компанію з якою організаційною структурою чи напрямком діяльності Ви оберете. Головне, її досвід та репутація.
ІНФРАСТРУКТУРА.
Обираючи земельну ділянку та розробляючи архітектурний проект потрібно врахувати:
- Розміщення відносно потенційних покупців/ клієнтів;
- Середовище. Інфраструктурні об’єкти поруч;
- Паркування, зручність заїзду та благоустрій;
- Помітність, видимість з автошляхів чи пішохідних маршрутів;
- Можливість розширитись за рахунок сусідніх ділянок.
Успіх за багатофункціональними рішеннями. Які допоможуть зробити об’єкт зручним та пізнаваним. А розвинена інфраструктура середовища та самого обʼєкту дозволить ефективно керувати ним. Зовсім просто вирішувати питання інфрастуктури на етапі ідеї чи проекту. А от шукати місце для паркінгу після закінчення будівництва – велика проблема, яка може стати причиною не здачі обʼєкту в експлуатацію.
ЕКСПЛУАТАЦІЯ ОБ’ЄКТУ.
Недостатньо просто побудувати, об’єктом потрібно керувати — охорона, прибирання, ремонт, підтримка систем та мереж. У професійної керуючої компанії це виходить ефективніше і дешевше, тому що у неї є команда та перевірені підрядники, які можуть бути задіяні в кількох проектах.
Крім того, якщо девелопер і керуюча компанія виступає однією особою, то він відразу думає про обслуговування комплексу. Це зводить до нуля список того, що потрібно буде переробити при експлуатації.
В БОЮ ПЕРЕМАГАЄ НЕ СИЛЬНІШИЙ, А КРАЩЕ ПІДГОТОВЛЕНИЙ.
Вище перелічені пункти здатні значно збільшити вартість початкового кошторису. Нібито «переплачуючи» при покупці готового продуманого об’єкта, замість того, щоб будувати самостійно, ви можете помітно зекономити бюджет і ресурс команди.
Яскравий приклад – похід в ресторан. Погодьтесь, в чеку не тільки вартість продуктів та робочого часу кухарів. Ми платимо за дизайнерський ремонт, вишуканий посуд, люб’язність офіціантів, роки навчань шеф повара та його талант, командну роботу кухні та адміністрації – за атмосферу! Чи можете ви приготувати ресторанну їжу вдома? – Так! Чи замінить Ваша кухня ресторан? – Ні!
Та ж ситуація з веденням будівельних проектів. Чи можете ви вести проект самостійно? – Так! Чи доцільно це? Можливо, варто зосередитись на головному питанні: Як обрати найкращу девелоперську компанію саме для реалізації Вашого проекту?
Наймати чи не наймати девелоперів для запуску вашого проекту – вибір за Вами. Якщо Ви впевнені у самостійному запуску, обов’язково ще раз пройдіться по всіх пунктах і приділіть належну увагу розробці концепції, плануванню, передпроєктним пропозиціям, архітектурному плану та вибору підрядників.
“СЕКРЕТІВ УСПІХУ НЕМАЄ. ЦЕ РЕЗУЛЬТАТ ПІДГОТОВКИ, НАПОЛЕГЛИВОЇ РОБОТИ ТА НАВЧАННЯ З НЕВДАЧ». – К.Пауелл.
