Від мрії до реальності: придбання житла в Іспанії

Хто з нас не мріяв про будиночок на березі моря?

Працюючи у банку на початку 2000-х, я готувала пакет довідок про  депозитні та поточні валютні рахунки одного з клієнтів. Згодом виявилось, що документи потрібні для придбання квартир в Чорногорії. Для мене 20- річної, сама ідея купівлі житла закордоном здавалась за межею реального. Та після цього випадку мрія перетворилась на ціль. Пройде ще 10 років і я стану власницею квартири в Іспанії.

Саме досвідом придбання та практичними порадами хочу поділитися з вами.

10 причин придбати нерухомість в Іспанії:

1. Доступність. В Іспанії відсутні обмеження для іноземців на придбання нерухомості. Купувати нерухомість можуть і фізичні і юридичні особи. Потрібен лише дійсний закордонний паспорт і достатньо коштів. 
2. Приємні ціни та широкий вибір. Ціни на нерухомість в Іспанії – серед найнижчих по Європі. Можна придбати будь-що, на свій смак, адже на ринку представлені всі типи нерухомості.
3. Оренда як джерело прибутку. Житло можна здавати в оренду. Охочих орендувати нерухомість в Іспанії з кожним роком стає тільки більше.
4. Оподаткування. В Іспанії проста і зрозуміла система оподаткування, відсоток податку на дохід та власність на порядок нижчий ніж в країнах Центральної чи Північної Європи.
5. Кредитування. Розвинена банківська система. Різноманітність кредитних продуктів та простота оформлення кредиту на придбання чи під заставу нерухомості. Низький відсоток за кредитом на рівні 5,5-7% річних.
6. Клімат. Зима тут м’яка і коротка, а літо сухе і спекотне. Стовпчик термометра знаходиться на рівні +12-18 °С і +25-32 °С відповідно. Більше 300 сонячних днів в році – запорука надзвичайно довгого та комфортного туристичного сезону. Це те що вигідно відрізняє Іспанію від інших інвестиційно привабливих країн ЄС. 
7. Неймовірні пляжі. В 2012 році Іспанія здобула перше місце за кількістю пляжів, що отримали блакитний прапор. Блакитний прапор – це екологічний сертифікат, який видається пляжам країн Європи з 1987 року, відзнака для найчистіших  і найбезпечніших пляжів. 
8. Культурна спадщина. Іспанія займає 3-є місце в світі по числу обʼєктів Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, поступаючись лише Китаю та Італії. Тут налічується 46 історичних памʼяток людства.
9. Безпека та медицина. В Іспанії добре розвинена правоохоронна  та медична системи. За рівнем безпеки на побутовому рівні Іспанія одна з перших серед країн ЄС. Саме тому Іспанію часто обирають для проживання пенсіонери зі всього світу.
10. Доброзичливість. Іспанці дуже доброзичливі, як один до одного, так і до іноземців. Сонце, посмішки, смачна їжа та постійне відчуття свята створюють неймовірну атмосферу позитивного настрою та жаги життя, що, немов магніт, притягує мільйони туристів.

Як купити нерухомість в Іспанії?

Яку б країну для інвестування Ви не обрали, правило загальне – довіряй, але перевіряй. В будь якому разі мова йде про значні суми, важливо щоб бажання зберегти та примножити не перетворилось на суцільну «головну біль», додаткові витрати та забетонований, в прямому сенсі, ресурс.

1. Зберіть максимум інформації про регіон/ місто, яке вам подобається.

   Додайтесь у групи Фейсбук жителів конкретного регіону/ міста. Читайте блоги. За допомогою Google Chrom – перекладіть інформацію на сайтах місцевих ріелторських агенств та національних маркетплейсів. Наприклад: https://www.fotocasa.es/ Напишіть листи в місцеві ріелторські компанії англійською (краще іспанською) з переліком ваших побажань. Все це дозволить вам скласти неупереджене судження про рівень цін, динаміку ринку, алгоритм оформлення права власності і т.д. В жодному разі не закликаю відмовлятись від послуг професійних ріелторів, лише агітую максимально розібратись в питанні та обрати САМЕ ТУ компанію. Традиційно комісію ріелтору в Іспанії платить продавець, відповідно саме його інтереси зацікавлений відстоювати ріелтор. Ваше завдання знайти професіонала, котрий «грає в довгу»- розуміє, що сьогодні Ви покупець, а завтра продавець. Розуміє, що найкраща реклама інфобізнесу – рекомендація, ваші друзі і знайомі автоматично стають його потенційними клієнтами. 

2. Знайдіть час (кілька днів чи тиждень) для поїздки до Іспанії.

   Пам’ятайте: розмір квартири оцінюється кількістю спалень, найдешевший перший поверх, будинки колодязьного  типу менш цінні, часто бонусом до квартири на верхньому поверсі додається тераса на покрівлі – солярій. Після того, як ви обрали кілька варіантів будівель, необхідно візуально оцінити стан. Вкрай не рекомендую робити це віддалено по фото та відео. Будьте готові відвідати один і той самий обʼєкт з різними ріелторами і з різними ціновими пропозиціями). Під час огляду зверніть увагу не лише на стан самої квартири, але й на ремонт у підʼїзді, стан сусідніх будинків. Уточніть дату спорудження будівлі, стан мереж, розмір додаткових платежів на утримання спільних територій: басейну, паркінгу…  В Іспанії, як і в інших країнах, є неблагополучні райони і старі будинки, де привести будинок в комфортний для життя стан буває вкрай складно і фінансово невигідно. Важливий момент – інфраструктура. Дізнайтесь про: 

• розташування поблизу небажаних об’єктів за типом міських звалищ, неблагополучних кварталів, надто гучних громадських закладів;
• доступність місцевої транспортної розв’язки;
• наявність поруч магазинів, аптек тощо

Оптимальний варіант – купити нерухомість в Іспанії неподалік від обжитих районів, але так, щоб у доступній близькості перебували  велике місто, аеропорт, море.

3. Обов’язково перевірте всі документи.

   Якщо плануєте придбання нерухомості в кредит, позитивний висновок банківської служби безпеки стане додатковим підтвердженням вашого правильного вибору.  Алгоритм придбання нерухомості в Іспанії досить простий і загальновідомий. Розібратись допоможуть тематичні форуми та ріелтори. Особиста порада  – найняти юриста, котрий буде представляти САМЕ ваші інтереси (памʼятаємо: ріелтору платить продавець) впродовж всього процесу придбання та переоформлення, а в подальшому допоможе розібратись з системою оподаткування.  

Ще кілька нюансів: 

• В Іспанії є три типи земельних ділянок:під забудову; повністю забудовані; сільськогосподарські угіддя.
• Будьте пильні, якщо обрана нерухомість відноситься до третього розряду, на її території не передбачена можливість підведення комунікацій. У категорії «сільськогосподарські угіддя» встановлені суворі обмеження на будівництво. Ще одна їх обтяжлива риса – сервітут, який надає сусідам право на вільний прохід по території.
• Також важливо врахувати два іспанських нормативні акти, прийнятих ще в 1988 і 1994 роках:

 – «Закон про узбережжя» – заборона на забудову прибережних ліній шириною в 100 м. Всі споруди в цій смузі вважаються власністю держави. Багато років закон ігнорувався, але згодом влада віддала наказ про знесення таких будівель, причому без виплати компенсацій власникам.
– «Закон про захоплення земель» – дозволяє вилучати землю у власників і використовувати її на користь суспільних потреб, якщо виникає така необхідність.

Тому:

– уникайте покупки будинку на першій береговій лінії;
– не прагніть купити нерухомість в «розкручених» районах, де зосереджується основна маса туристів і дозволяється вилучення землі (Валенсія, Мурсія, Андалузія).

Купуючи квартиру, що будується, потрібно перевірити репутацію забудовника, підтвердити наявність у нього дозволу на будівництво, провести оцінку ризиків банкрутства фірми. Знову ж таки, в нагоді стане досвідчений адвокат. 

Ризики придбання житла на першій лінії.

Крім існуючої небезпеки вилучення, об’єкти, розташовані на першій лінії, мають ще деякі мінуси:

• завищена ціна;
• пронизливий морський вітер з солоними бризками і піском взимку;
• рибальські та циганські прибережні поселення;
• цілодобовий шум та натовпи туристів;
• Додаткові ремонтні витрати: дуже швидко іржавіють всі металеві деталі, розвивається грибок та пліснява.

Навіть якщо мета покупки квартири в Іспанії – здача в оренду туристам, краще все-таки зупинити вибір на будинках в декількох кілометрах від моря, віддавши перевагу зеленим парковим зонам.

4. Перелік іспанських банків, які видають кредити іноземцям:

   BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular. Для оформлення кредиту необхідно надати в банк закордонний паспорт, довідку про платню за місцем роботи або довідку про доходи. За іспанським законодавством, сума щомісячних виплат за кредитом не повинна перевищувати 30% від місячного доходу. До списку документів для погодження позики обов’язково входить кредитна історія з Бюро кредитних історій. Деякі банки додатково просять податкову декларацію або який-небудь документ про відсутність заборгованості зі сплати податків. Також варто мати при собі документи, які підтверджують платоспроможність: свідоцтво про право власності на нерухомість у будь-якій країні світу, підтвердження власності на акції, компанії або частки в них, виписки з банківських рахунків, поліси страхування життя.

Чи є життя після придбання?

«Якщо хочете зненавидіти якесь місто чи країну, придбайте там нерухомість для відпочинку». Це жарт:) Але правда в тому, що після придбання виникає ціла купа додаткових питань:

• переоформлення в комунальних службах;
• знайомство з управляючою компанією будинку;
• пошук консультанта з податкових питань (незалежно від того чи плануєте ви здавати в оренду свою нерухомість чи ні, вам доведеться розібратись з місцевим оподаткуванням)
• ремонтні роботи / підключення інтернету / телебачення / охорони
• реєстрація на Booking / AirB&B
• пошук надійної людини для обслуговування квартири, прибирання, поселення/виселення гостей

Потрібно спланувати перебування близько 2х тижнів для вирішення цих та схожих питань. 

Якщо відразу організувати все правильно, в подальшому володіння принесе вам лише насолоду та прибуток. 

Мені пощастило: ріелтор, юридична компанія та обслуговуюча компанія з нами вже 5 років. Вони мої незамінні помічники у вирішенні різноманітних питань на відстані, надійні партнери, яких я можу спокійно рекомендувати друзям.

Про здачу в оренду без прикрас

Автори книги «Інвестування в нерухомість» Ендрю Мак-Лін та Гарі В. Єлдред говорять, що перед тим як розпочати орендний бізнес потрібно перш за все дослідити себе. Дізнатись наскільки вам буде комфортно відповідати на численні питання орендарів, вирішувати екстрені проблеми з комунікаціями, спірні питання з сусідами… Взагалі, чи ви готові на свою територію заселити чужих людей для короткострокового чи довгострокового проживання.

Від себе додам, займатись здачею в оренду житла – весело) Спілкування з різними людьми, знайомства, постійне вдосконалення квартири і себе, змагання за додаткові зірочки в додатку та звання «Супер хоста» – мала частина справ під час «високого сезону». Ремонт та оновлення під час «низького». Успіх справи залежить від того наскільки професійною є ваша команда на місці, особливо, якщо ви плануєте здавати квартиру в Іспанії живучи в Україні. 

Розповідати про надприбутки не буду, бо їх немає. Достатньо щоб квартира повністю окуповувала себе та податки. Головна мета придбання – диверсифікація ризиків, збереження та примноження статків (нерухомість щороку дорожчає).

Якщо говорити про реальні прибутки від орендного бізнесу, тоді мова йтиме не про одну квартиру/ будинок – їх має бути декілька – 5, 10, ще більше. І головне, ви маєте бути поруч, щоб самостійно їх обслуговувати, зустрічати і проводжати гостей, створювати особливу неповторну атмосферу гостинності. 

Статистика в якості висновків

Королівство Іспанія четверте за площею в Європі після Росії, України та Франції. Одна з найпопулярніших країн для туристів, а також країна, в якій іноземці часто купують нерухомість.

Згідно статистичних даних міністерства промисловості та туризму Іспанії, кількість туристів, які відвідали країну у 2023 році, перевищила 84 мільйони, що стало найвищим показником за всю історію. Загальний дохід від туризму у 2023 році перевищив 108 мільярдів євро, що на 17,4 відсотка більше, ніж у 2019 році, і на 23,8 відсотка більше, ніж у 2022 році. Позитивна тенденція розвитку туристичної галузі спостерігається останніх 10 років (окрім періоду пандемії вірусу COVID19). Промислова група Exceltur підрахувала, що доходи від туристичної діяльності в Іспанії 2024 року вперше перевищать 200 мільярдів євро, що на 8,6% більше, ніж у 2023 році в поточних цінах, незважаючи на невизначеність, пов’язану з війнами в Україні та секторі Газа, а також з глобальною інфляцією.

Внесок туризму у валовий внутрішній продукт має зрости до 13,4% у 2024 році з 12,8% у 2023 році.

Очікується, що Іспанія привабить більше туристів, ніж її конкуренти у східному Середземномор’ї, такі як Єгипет, які знаходяться ближче до конфлікту в Газі.

Мати своє житло в Європі не тільки престижно, а й досить перспективно. Іспанія вже досить довгий час є одним з найпопулярніших напрямків у плані інвестування в нерухомість. Зазвичай, будинок в Іспанії купують, як місце для відпочинку, як нову домівку для всієї родини, як місце для комфортної старості, чи для здачі в оренду.

Станом на 2023 рік іноземці мають більший, ніж будь-коли, вплив на іспанському ринку житла . Згідно з даними нотаріусів, у другій половині 2022 року вони купили 70 163 житлових обʼєктів в Іспанії, що на 9,7% більше ніж минулого року.

На них припадає 21,1% від загального обсягу продажів і покупок житла в Іспанії , що є найвищим історичним показником. 

До цього часу рекорд тримало друге півріччя 2015 року з 20,3% транзакцій.

На графіку нижче показано частку покупок житла іноземцями в Іспанії (% від загального обсягу продажів). 

Середня ціна, яку платять іноземці при купівлі нерухомості в Іспанії теж заслуговує уваги. Зокрема, середня сума склала 2089 євро за м2 у період з липня по грудень, що є найвищим показником з 2008 року.  Однак середня ціна, яку платять іноземці за будинки в Іспанії, багато в чому залежить від національності . Зокрема, найбільше платили покупці зі Швейцарії (2904 євро/м2), Швеції (2885 євро/м2), Данії (2881 євро/м2), США (2809 євро/м2), Німеччини (2685 євро/м2). та Норвегії (2656 євро/м2). Натомість марокканці (717 євро/м2), румуни (1117 євро/м2) та еквадорці (1151 євро/м2) платили найнижчі ціни.

За національністю, британці залишаються найчисленнішими покупцями житла, на них припадає 10,72% від загальної кількості угод (7520), за ними йдуть німці (9,33%) і французи (7,35%). Загалом за цей рік вони також були основними покупцями, за ними йшли марокканці, румуни, італійці, бельгійці, голландці, шведи та китайці. Замикають топ-15 росіяни, українці, ірландці, американці та аргентинці. 

Національності з найбільшим зростанням транзакцій у порівнянні з минулим роком: українці (99,87%), американці (36,64%) та аргентинці (34,54%).

Насправді покупці з цих трьох країн разом із португальцями побили свій власний рекорд із придбання нерухомості за шестимісячний період.

У всіх автономних регіонах Іспанії зафіксовано зростання транзакцій, здійснених іноземцями, за винятком Кантабрії (-16,27%) і Балеарських островів (-14,05%).

З точки зору обсягу транзакцій, Валенсія є регіоном, де іноземці купили найбільше житлових обʼєктів у другій половині минулого року, – понад 20 700 одиниць. За нею на певній відстані йдуть Андалусія (13 434), Каталонія (10 970), Канарські острови (5 413), Мадрид (4 786), Балеарські острови (3 816) і Мурсія (3 541). 

В Іспанії є нерухомість на будь який смак. Серед популярних регіонів для недорогої нерухомості – Андалусія, Мурсія та Кастилія-Ла-Манча. У цих областях ви можете знайти будинки та квартири на продаж за цінами, які значно нижчі, ніж у більш дорогих районах, таких як Мадрид, Барселона або Балеарські острови.

Найдешевше місто в Іспанії для покупки будинку в 2023 році знаходиться в провінції Толедо (Кастилія-Ла-Манча). Зокрема, Алькаудете-де-ла-Хара має найдешевшу нерухомість в Іспанії за квадратний метр, оскільки власники будинків у муніципалітеті просять у середньому лише 284 євро/м2.

Найдешевші місця для покупки нерухомості є в кожній автономній спільноті

Наприклад в традиційно дорогій  Каталонії найдешевшим муніципалітетом є Ліньола в Леріді із середніми цінами біля 470 євро/м2; в Арагоні найдешевшим муніципалітетом є Галлур у провінції Сарагоса з ціною 499 євро/м2.

Купуючи нерухомість, не поспішайте! 

Намагайтесь притримуватися “золотого” правила інвестування, яке рекомендує розкладати «яйця в різні корзинки»: щось інвестувати в Україні, оцінюючи це як ризиковий капітал, а щось – за її межами. Ретельно обміркуйте все, дослідіть та проаналізуйте. Важливими можуть виявитись найменші дрібниці.

• Користуйтесь послугами та порадами професіоналів.    Намагайтесь досконало вивчити пропозиції на ринку.
• Ведіть перемовини англійською, ще краще іспанською, не обмежуйте себе пропозиціями від російсько чи україно мовних ріелторів. 
• Знайдіть час особисто відвідати обʼєкти, які сподобались. 
• Якщо є питання щодо фізичного стану нерухомості чи комунікацій, запросіть на оглядини фахівців (будівельника, електрика, сантехніка), ще до оформлення угоди.  
• Наперед дізнайтесь про всі особливості обраного будинку: розмір комунальних платежів (розмір заборгованості), додаткові сервісні збори, умови користування спільними територіями та паркомісцями, наявність кредитних чи виконавчих обтяжень…

Перед укладанням угоди в кожному окремому випадку слід покласти на терези і порівняти всі наявні аргументи «за» і «проти». Переважають позитивні сторони, а проблеми можна легко вирішити? Тоді вперед, сміливо долучайтесь до щасливих власників нерухомості в Іспанії!